부동산 관련 상품-투자자산운용사

-부동산은 그 개념을 파악할 때 부동산을 바라보는 다양한 측면을 복합적으로 이해해야 한다. 이를 부동산의 복합개념이라고 한다.

-좁은 의미의 부동산과 의제부동산을 합쳐 광의의 부동산이라 부른다

-민법에서 규정하고 있는 토지의 정착물은 협의 부동산이다.

-부동산학에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확장시켜 준다.

-선박, 공장재단, 중기 등은 준 부동산에 속한다.

-담보(담보물권)는 저질유 (저당권,질권,유치권)이고, 지지선 (지역권, 지상권, 전세권)은 용익(용익물권)이가 처리한다.

-저당권이란 채무자 또는 제3자가 채권의 담보로 제공한 부동산을 그 부동산의 가격으로 부터 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리이다.

-부동산은 경제적 개념으로 자산, 생산요소, 자본, 소비재 등으로 이해할 수 있다.

-현금흐름할인방식은 현재의 부동산가격이 장래의 현금흐름을 할인한 현재가치와 똑같다는 인식을 기초로 하고 있다.

-순현재가치NPV는 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 뺀 값으로 정의 된다.

-부동산펀드의 레버리지는 200%까지 허용되어 있으나, 자산유동화시장에서 특수목적회사(SPC) 의 채권발행은 100% 수준으로 형성되어 있다.

-재무전략에서 문제되는 것은 차입의 만기가 도래했을때 재조달 할 수 있는지의 여부이다.

-포트폴리오 수익률 측정은 가중평균한 값이며, 포트폴리오의 위험측정은 공분산이다.

-부동산 투자의 전체 위험을 총위험이라고 하며, 이는 또 체계적 위험과 비체계적 위험으로 나눌수 있다.

-체계적위험이란 시장 전체의 변동과 관련된 위험으로, 해당 부동산을 물론 모든 부동산에 영향을 끼치는 위험을 의미한다.

-매수시점을 포착하는 펀드를 opportunity fund라고 부른다.

-투자가치란 특정투자자를 기준으로 그 투자자에게 적용되는 특정한 요구사항과 특정세율 및 금융조달 등을 바탕으로 그 투자자 입장에서 산출한 특정한 가치를 말한다.

-가치는 시장에서 교환될때 다른 재화나 용역으로 교환할 수 있는 구매력을 말한다.

-부동산에 대한 시장가치를 평가할 때 가장 중요한 원칙은 최유효원칙이다.

-부동산 가치의 발생요인에는 효용성, 유효수요, 상대적 희소성 등이 있다.

-지역분석 및 개별분석에서는 지역분석을 먼저 선행하여 가격수준 및 표준적 이용을 조사한다음, 개별분석으로 가격 및 최유효이용을 판정한다.

-가치추계원칙은 경제원리에 기초하고 있으며 모든 유형의 부동산에 적용된다.

-할인율을 시장수익률로 할인한 현재가치를 시장가치라고 하고, 요구수익률로 할인한 현재가치를 투자가치라고 한다.

-cash on cash 수익률은 내부수익률보다 투자자들이 이해하기 쉬워서 투자설명회 등에 많이 활용된다.

-부동산가치의 형성요인은 일반요인, 지역요인, 개별요인 등으로 나눌 수 있다.

-시장가치는 매우 다양하게 이용되며 감정평가를 위해서는 최유효이용분석이 전제되어야 한다.

-PF는 기업의 신용과 별개로 특정 프로젝트에서 나오는 현금흐름과 수익을 담보로 한 특별한 자금조달 방식이다.

-분양대금은 장래의 채권성격을 가지고 있다.

-자본시장법상의 유가증권인 ABCP자산담보부기업어음 를 발행하고자 한다면 주식회사를 설립해야 한다.

-자산관리회사와 자금관리회사를 두는 한시적 명목회사인 PFV프로젝트금융회사 제도가 신설되었다.

-개발부동산의 완공위험은 기술적 위험과 시공사의 신용위험으로 구성된다.

-완공자산을 대상으로 평가하는 경우, 완공자산에 대하여 감정평가치를 근거로 일정기간의 매각기간을 두고 LTV 수준을 결정하여 평가하게 된다.

-보증은 민법상 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우 보증인이 대신하여 이행해야 할 종된 채무를 부담하는 것을 말한다.

-자본시장법에 의하여 일반펀드에도 운용사에 대한 성공보수율이 도입되어 부동산 펀드의 개발 사업참여 여건이 개선되었다.

-디벨로퍼는 토지에 공사를 하여 그 가치를 증대시키는 부동산 개발활동조정자로서, 아이디어를 시레 부동산에 옮기는 사람으로 정의할 수 있다.

-부동산투자회사 리츠는 주식발행을 통하여 다수의 투자자로 부터 모은 자금을 부동산에 투자 운용하여 얻은 수익을 투자자에 배당하는 목적의 회사이다.

-기업구조조정부동산투자회사 CR리츠는 기업구조조정용 부동산에 투자 운용하는 것을 목적으로 한다.

-자기관리형 REITs는 보유자산의 자기관리가 가능한 실체가 있는 회사이다.

-부동산투자회사 개정법률에서는 차입 및 사채발행을 주주총회 특별결의의 경우 자기자본의 10배 이내까지 확대되었다.

-부동산은 일반적으로 토지와 그 정착물을 의미한다.

-부동산시장은 부동산의 특성 때문에 일반재화의 시장과는 다른 특성을 가지는데, 이는 시장의 국지성, 거래의 비공개성, 부동산상품의 비표준화성, 시장의 비조직성, 수요공금의 비조절성 등을 가진다.

-부동산경기는 일반경기의 변동에 비해 저점이 깊고 정점이 높다.(진폭이 크다)

-현금흐름할인법에는 순현가법, 내부수익률법, 수익성지수법의 세 종류가 있다.

-전은 물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물 ,원예작물, 약초, 뽕나무, 닥나무, 묘목, 관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지를 말한다.

-부동산펀드의 내적 성장 방법 중에서 가장 중요한 것은 임대료 수입의 확대이다.

-상호 간에 독립적으로 움직이는 두 종목의 상관계수는 0이다.

-시장가치란 공정한 거래에 필요한 모든 조건들이 충족된 상태에서 경쟁자가 있고 공개시장이며, 매수자와 매도자는 각각 신중하고 거래에 필요한 지식을 가지고 있으며 가격이 불공정한 동기에 영향을 받지 않는다고 가정할 경우 거래가 이루어질 가능성이 가장 높은 부동산 가격을 말한다.

-부동산의 유효수요는 부동산을 수요하려는 욕구와 동시에 이를 구매할 수 있는 능력을 갖춘 수요를 말한다.

-부동산가치의 형성요인으로는 일반요인, 지역요인, 개별요인 등이 있다.

-부동산 가치평가에는 비용성, 시장성 그리고 수익성의 측면이 있으며 이를 부동산 가격의 3면성이라고 한다.

-부동산 감가의 요인은 물리적 요인, 기능적 요인, 경제적 요인, 그리고 법률적 요인으로 나눌수 있다. 이중 설계의 불량, 설비의 부족은 기능적 요인의 감가이다.

-부동산투자는 부동산을 대상으로 미래의 이익을 위해 현재의 경제적 희생을 감수하는 것을 의미한다.

-일정 면적당 임대료에 임대가능 면적을 곱한 것은 가능총소득이라고 한다.

-부동산개발사업의 위험분석은 일반적으로 위험요소 확인-분석 범위 및 방법결정-민감도 측정-최종의견 반영 등으로 이루어진다.

-부동산의 가격은 특정부동산에 대한 교환의 대가로서 시장에서 매수자와 매도자간에 실제로 지불수수된 금액을 말한다.

-수익환원법을 구성하는 중요한 요소는 순수익, 환원이율 그리고 수익환원방법이 있다.

-프로젝트 금융이란 프로젝트 사업주에 대한 소구권을 배제하거나 완화시킨 금융방식이다.

-시행사의 영세성이 한국의 특유 시공사보증 위주의 PF 시장이 형성된 중요한 이유 중 하나이다.

-위탁관리계좌 (에스크로우 계좌)는 자금의 유출입을 관리통제하여 자금의 전용을 방지하고 분양수입금에서 대출원리금을 우선적으로 회수하기 위해서 만들어졌다.

-PFV에서 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 경우, 그 금액을 사업년도 소득금액에서 공제한다.

-분양승인 이전 단계에서는 분양매출채권이 원천적으로 존재하지 않으므로 PF Loan 이외에는 시행사가 자금을 조달할 수단이 없다.

-금융감독원은 저축은행 PF 사업장을 3등급으로 분류하였다.

-신용평가사의 사후관리란 증권발생 시점에서 평가한 이후에도 정기적으로 또는 수시로 평가 업데이트 하는 것을 말한다.

-분양매출채권, 공사대금채권 및 PF Loan 형태의 유동화자산 등은 모두 시행사의 신용도에 의존하므로 cash flow 안전장치를 ABS 발행 구조에서 마련하고 있다.

-은행들은 개발대출금을 보유한 자산보유자로서 이를 유동화하는 PF Loan형 ABS를 자연스럽게 만들어냈다.

-상법에 따라 자산담보기업어음ABCP 발행주체를 설립할 때, 유한회사와 주식화사를 선택 할 수 있다.

-위탁관리형 REITs는 자산에 투자 운용을 자산관리회사에 위탁하는 부동산투자회사로 영속적이지만 명목상의 법인인 부동산투자회사이다.

-REITs의 겨우 환매가능 여부에 따라 개방형 REITs와 폐쇠형으로 구분되고 있다.

-CRREITs의 경우 주주1인과 그 특별관계자는 발행주식총수의 30%를 초과하여 주식을 소유할 수 없도록 규정하고 있다.

-부동산투자회사를 통한 부동산에 대한 간접투자는 소액투자가 가능하게 되고 전문지식이나 경험이 불충분한 경우에도 투자할 수 있게 된다.

-동산은 선의취득이 인정되나 부동산은 선의취득이 인정되지 않는다.

-민법상 토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급된다.

-부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 갖는다.

-부동산 이외의 물건은 동산이다.

-용도구역은 이미 지정된 용도지역이나 지구와는 관계없이 독자적으로 지정된다.

-용도지역은 중복 지정할 수 없으나 용도지구는 중복지정이 가능하다.

-용도지역은 전국의 국토에 대하여 중복되지 않도록 지정하되 일시에 지정할 필요는 없다.

-용도지역은 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분하고 있다.

-건축법상 신고를 한 사항은 일정한 요건을 갖출 경우 변경이 가능하다.

-건축신고는 공사 전에 하여야 한다.

-21층 이상의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.

-건축물을 건축하고자 하는 자는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

-동산은 선의취득이 인정되나 부동산은 선의취득이 인정되지 않는다.

-부동산은 등기함으로써 공시의 효력을 갖는다.

-민법상 토지와 건물은 별개의 동산으로 취급된다.

-부동산 이외의 물건은 동산이다.

-용도구역은 이미 지정된 용도지역이나 지구와 관계없이 독자적으로 지정된다.

-용도지역은 중복 지정할 수 없으나, 용도지구는 중복지정이 가능하다.

-순현재가치법을 npv법이라고 한다.

-건축공사는 공사전에 하여야 한다.

-건축물을 건축하고자 하는 자는 시장,군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

-21층 이상의 건축물을 특별시 또는 광역시에 건축하고자 하는 경우에는 특별시장 또는 광역시장의 허가를 받아야 한다.

-REIT's의 종류는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 REIT's가 있다.